わずか 1% の値下げで住宅を購入できるようになりましたが、そうすべきでしょうか?

国内最大手の金融業者２社は現在、わずか１％の頭金で済むローンを提供することで、多くの住宅購入者が頭金を貯める際に直面する困難を解消しようとしている。 専門家らは、それは良くないことかもしれないと警告している。

先月、国内最大の住宅ローン貸し手であるユナイテッド・ホールセール・モーゲージは、住宅購入価格のわずか1％の頭金を必要とするローンの提供を開始すると発表した。 この動きに続いて、同じ貸し手であるロケット・モーゲージも今週、One+と呼ばれる同様のプログラムの立ち上げを発表した。 ロケット・モーゲージ・ローンは、借り手に民間住宅ローン保険（PMI）を支払う必要がない。PMIは従来、買い手の頭金が20％未満の場合に適用される。 (PMI は通常、年間融資額の 0.5% ～ 1.5% に相当し、月々の分割払いで支払われます。)

両貸し手は住宅の販売価格の2％を追加で徴収するため、借り手は少なくとも3％の減額となる。 （ユナイテッド・ホールセール・モーゲージは、借り手が受け取る追加株式として最大4,000ドルのみを支給する。ロケット・モーゲージの借り手には制限はない。）ローンは所得制限もあり、低所得者と中所得者の借り手を対象としている。

「これは、他の方法ではアメリカンドリームを手に入れることができないかもしれない家族にとって、住宅所有権を拡大するための非常に良い方法です」と彼は言います。デビッド・スティーブンス, 住宅ローン業界にサービスを提供する会社であり、United Wholesale MortgageやRocket Mortgageとは提携していないMountain Lake ConsultingのCEO。

「住宅所有者にとって残念な現実の一つは、頭金を貯めるのが非常に難しいことです」と彼は付け加えた。 「多くの場合、より多様な背景を持つ家族を排除することになります。」

同氏は、こうした新しい種類のローンが、頭金が住宅所有の障害になると考えている有色人種やひとり親を助けることができると予想している。

「人々が現在抱えている最大の問題は、手頃な価格と頭金です」と彼は言います。アダム・スペック , Rocket Mortgage の購買担当執行副社長。 「これはクライアントが求めていたものです。」

しかし、こうした極端に頭金の低いローンは借り手、特に貯蓄が限られている借り手にとってはリスクが高い可能性があると警告する人もいる。

また、郡内の特定の地域で住宅価格が下落し始めているため、多額の頭金を支払わない購入者は、これらの地域では住宅の価値よりも多くの住宅ローンを支払うことになる可能性がある。

「わずか1％で誰もが住宅ローンを借りやすくするのは、赤ん坊の前にキャンディーを置くようなものだ」と住宅ローン業者は言うシュムエル・シャヨヴィッツ 、ニュージャージー州リバーエッジのApproved Fundingの社長兼最高融資責任者。 「住宅を購入すべきではない人々が住宅購入を奨励され、可能になるでしょう。」

Realtor.com® の最近の分析によると、今年の第 1 四半期の頭金の平均は 13% でした。

こうした頭金の低額または頭金なしのローンは前例のないものではありません。

人気の退役軍人省ローンと米国農務省ローンは頭金が不要です。 政府融資はそれぞれ、現役軍人、退役軍人とその家族、あるいは地方で不動産を購入する人たちに対応している。

昨年、バンク・オブ・アメリカは、特定の都市の歴史的に黒人やヒスパニック系コミュニティの不動産を購入する初めての購入者を対象に、頭金0％プログラムを開始した。

適格な信用スコアを持つ借り手は、わずか 3% ダウンで政府支援のローンを獲得したり、わずか 3.5% ダウンで連邦住宅局のローンを獲得したりすることもできます。 これらの借り手の多くは、さまざまなレベルの政府やその他の資金源から頭金援助を受けているため、個人の拠出金は必要な最低額を下回る可能性があります。

「1% か 3.5% は本当に大きな違いを生むのでしょうか?」 住宅ローンコンサルタントのスティーブンス氏は尋ねます。 「最終的には潜在的な住宅購入者の層を拡大することが目標です。」

ユナイテッド・ホールセール・モーゲージが借り手に最大3％引き下げるために支給する最大4000ドルの追加金は「基本的に補助金だ」と最高戦略責任者は言う。アレックス・エレザイ 。 「これにより、全米で住宅所有がよりアクセスしやすく、より手頃な価格になるのに役立っています。」

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誰もがこれらの住宅ローンを利用できるわけではありません。

これらの住宅ローンが承認されるには、借り手は依然として十分に高い信用スコア、十分な収入、および十分に低い負債を持っている必要があります。 United Wholesale Mortgage および Rocket Mortgage ローンの場合、購入者は少なくとも 620 の信用スコアを持っている必要があり、地域の中央値収入の 80% を超える収入を得ることはできません。 後者は、ある地域の典型的な地元家庭の収入が 10 万ドルだとすると、そこの借り手は年間 8 万ドルを超えることはできないことを意味します。

Rocket One+ 住宅ローンを希望する人は、一戸建て住宅を購入する必要があります。 また、United Wholesale Mortgage の従来の 1% 頭金ローンは、住宅ローンブローカーを通じてのみご利用いただけます。

住宅ローンコンサルタントのスティーブンス氏は、「買い手は（毎月の）支払いが何であれ、依然として資格を得る必要がある」と語る。

Rocket Mortgage の借り手は、住宅ローン保険を毎月支払うことを心配する必要もありません。 貸し手は借り手に融資実行時に一括で支払う予定だ。

住宅ローン業界の一部は、頭金補助、そしてロケット・モーゲージ社の場合は住宅ローン保険の欠如を補うために、貸し手はより高い住宅ローン金利や手数料を請求するのではないかと考えている。 しかし、両貸し手はRealtor.comに対し、これらのローンで提供される住宅ローン金利と手数料は、より高額な頭金の住宅ローンで提供されるものと同じであると語った。

ユナイテッド・ホールセール・モーゲージのエレザイ氏は、同社の1％頭金ローンの目標は、借り手を支援するだけでなく、現時点での貸し手のさらなるビジネスを呼び起こすことだと述べた。 住宅ローン金利が急騰する中、多くの買い手が市場から価格を下げている一方、金利の低下を待っている買い手もいる。 モーゲージ・ニュース・デイリー紙によると、金曜午後の時点で平均7.14％の30年固定金利ローンで借り換えを希望する住宅所有者はほとんどいないという。

住宅ローン銀行協会によると、5月19日までの週の住宅ローン申請件数は前年同期比34.3％減少した。 これには購入ローンや借り換えも含まれます。

これらのローンを利用するにはリスクが伴います。

初めて住宅を購入する人のほとんどは、住宅所有がどれほど高価であるかを理解していません。 屋根やボイラー、ストーブや洗濯機などの電化製品など、最終的には交換が必要になる高額なものもあります。 次に、側溝の掃除、敷地の手入れ、HVAC システムの整備などのメンテナンスがあります。 また、警告なしに何か問題が発生した場合には、予期せぬ出費も発生します。 家が「お金の宝庫」と呼ばれるのには理由があります。

不動産に多くの資本を持っていない住宅所有者は、これらの費用を支払うために利用できるものが何もありません。 そして、貯蓄があまりなかったためにこれらのローンのいずれかを選択した場合、これらの費用と住宅ローンをカバーできない可能性があります。

「住宅を購入すべきではない住宅購入者が購入できるようになる可能性がある」と住宅ローン業者のシャヨウィッツ氏は言う。 「1％引き下げで住宅ローンを組むべき人は、住宅ローンを支払うための収入と貯蓄を備えた、より適格な個人であるべきだ。」

もう一つの懸念は、国内の多くの地域で住宅市場が調整し価格が下落する中、少額の頭金を使用する住宅購入者がローンが滞ってしまう可能性があることだ。

しかし、住宅サイクルが加速しているこの時代において、それは必ずしも問題ではありません。

「彼らにはまだ住む場所があり、一般に時間の経過とともに価格は回復します」と氏は言う。キース・ガンビンガー、住宅ローン情報ウェブサイトHSH.comの副社長。

しかし、急いで売らなければならない場合、住宅の価値を超える借金が発生すると、損失が発生する可能性があります。 彼らはそれらの損失を吸収しなければならないだろう。

また、自分のお金をあまり不動産に投資していない住宅所有者は、問題が発生したり、不動産価値が下がったりした場合、その住宅から立ち去る可能性が高くなります。 差し押さえや空売りは誰かの信用を大きく傷つけることになります。

「それらが本当の懸念であるとはさえ思いません」とエレザイ氏は言う。 同氏は、借り手は依然として融資を受ける資格を得るために強力な経済的信用を持っている必要があると指摘する。 「これらは良質な融資であり、質の高い借り手だ。」

ガンビンガー氏によれば、貸し手は借り手よりも多くのリスクを吸収するという。 借り手が住宅ローンを支払えない場合、最終的に住宅が売却されるまで貸し手は支払いを受けられません。

これらの融資は 2000 年代後半の住宅危機との比較を思い起こさせるかもしれませんが、危機の再発を防ぐ重要な違いがいくつかあります。 これらの借り手の財務状況は、人々が収入について嘘をつきながらも融資を受けていた時代の不況に直面して注意深く精査されている。

信用スコアが十分に高く、負債が十分に低い必要があり、毎月の住宅ローンの支払いに十分な収入があることを証明する必要があります。

さらに、これらのローンは時間の経過とともに規模が膨れ上がったり、住宅ローン金利の変化に応じて調整されたりすることはありません。 どちらも 30 年固定金利の住宅ローンで、毎月の支払いが安定しています。

「これらの借り手は少なくとも合理的な資格を持っています」とガンビンガー氏は言う。

Clare Trapasso は、Realtor.com のエグゼクティブ ニュース編集者で、ニュースやデータ記事の執筆と編集を行っています。 彼女は以前、フィナンシャル・タイムズ紙、ニューヨーク・デイリー・ニュース、およびAP通信に寄稿しました。 彼女はまた、ニューヨーク市のいくつかの大学でジャーナリズムコースを教えました。 [email protected] に電子メールを送信するか、Twitter で @claretrap をフォローしてください。

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